Regulaciones de Propuestas de anti-lavado de dinero podrían tener un impacto mayor sobre inversionistas extranjeros de bienes raíces en Estados Unidos.

 

La Red de Ejecución de Delitos Financieros (FinCEN) de la Tesorería de Estados Unidos ha emitido un Aviso de Reglamentación Propuesta (NPRM) para las regulaciones, diseñada para combatir el lavado de dinero al incrementar la transparencia en el sector inmobiliario residencial de Estados Unidos. Las reglas propuestas podrían impactar a los inversionistas internacionales en bienes raíces residenciales estadounidenses.

 

La regla propuesta requeriría que ciertos profesionales involucrados en el cierre o liquidación de transferencias de bienes raíces residenciales declaren la información a FinCEN acerca de ciertas ventas y transferencias no financiadas y de mantener un registro.

 

Lo que FinCEN denomina como “actores ilícitos” generalmente favorece las transferencias no financiadas o las ventas de “puro efectivo” de bienes raíces residenciales para evitar el escrutinio de las instituciones financieras que tienen programas de antilavado de dinero y requisitos de Declaraciones de Actividad Sospechosa (SAR) bajo la Ley de Secreto Bancario de Estados Unidos. La propuesta también está orientada para afectar el flujo de dinero internacional por drogas, tráfico de personas y amenazas a la seguridad nacional estadounidense.

 

“Los actores ilícitos muchas veces mantienen bienes raíces residenciales a nombre de una entidad legal o un fideicomiso,” dijo FinCEN en la hoja informativa de NPRM’s.

 

 

Construyendo sobre un programa anterior

 

El programa de Orden de Orientación Geográfica de Bienes Raíces Residenciales de larga duración requiere que las empresas de seguros titulares declaren reportes identificando el propietario benéfico de entidades legales que hacen ciertas compras no financiadas de bienes raíces residenciales en jurisdicciones seleccionadas en Estados Unidos.

 

El NPRM requerirá que los negocios, incluyendo los abogados que desempeñan funciones de cierre específico o liquidación para las ventas o las transferencias no financiadas de propiedad real residencial a una entidad o un fideicomiso, para recolectar y declarar información a FinCEN. Esta información incluye:

 

• La información de propiedad benéfica para la entidad legal (entidad cesionaria) o fideicomiso (fideicomiso cesionario) que recibe la propiedad (el beneficiario final) la información de propiedad benéfica de ciertas entidades legales también será recolectada bajo la Regla de Informes BOI de la Ley de Transparencia Corporativa, pero podría servir diferentes propósitos bajo esta regla);
• Información acerca de individuos que representan la entidad o el fideicomiso cesionarios.
• Información acerca del negocio declarando los reportes y acerca del inmueble residencial siendo vendido o transferido;
• Información sobre el cedente (por ejemplo, el vendedor);
• Información acerca de cualquier pago que se haga.

 

Detalles administrativos

La regla propuesta requeriría la declaración de varios tipos de transferencias de bienes inmuebles residenciales, incluyendo transferencias de casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, así como los edificios diseñados para el uso de uno a cuatro familias. También requeriría la declaración sobre las transferencias de terrenos baldíos o sin mejoras, pero que están zonificado, o por el cual un permiso ha sido emitido, para la ocupación de una a cuatro familias.

 

En el caso de las compras declarables, no hay umbral para el precio de compra para la transferencia. La transferencia de propiedad para los cuales ninguna contraprestación es intercambiada, como una donación, necesitarían ser declaradas. Las transferencias exentas serían aquellas que impliquen una servidumbre, que resultan a partir de la muerte del dueño de la propiedad, las que son el resultado de un divorcio o las que se hicieron a favor de una mesa concursal.

 

Para que una transferencia sea declarable, necesitaría no estar financiada, lo que significa que esta no involucra una extensión de crédito que esté asegurada por la propiedad transferida y extendida por una institución financiera sujeta a otras obligaciones de declaración. Las transferencias financiadas por los prestamistas privados que no tienen una obligación de conservar un programa de antilavado de dinero y un requisito para declarar SARs estarían cubiertas por los requisitos de declaración.

 

Transferencias Reportables

 

Una transferencia de bienes inmuebles residenciales sería declarada únicamente si por lo menos uno de los nuevos propietarios de bienes inmuebles residenciales es una “entidad cesionaria” o un “fideicomiso cesionario”. Estas categorías están definidas ampliamente para capturar una amplia variedad de vehículos legales usados para ser dueños de propiedades, así como las LLCs, las corporaciones, las sociedades y los fideicomisos. Tanto las entidades nacionales como las extrajeras y los fideicomisos estarían cubiertas por estos requisitos de declaración.

 

Ciertas excepciones de definiciones aplicarían para los tipos de entidades y fideicomisos altamente regulados que son menos probables a ser usados como actores ilícitos para lavar dinero a través de bienes inmuebles residencial. (Véase la regla propuesta para un listado completo.)

 

 

Propiedad beneficiaria

 

Para ser un propietario beneficiario de una entidad cesionaria, un individuo deberá, ya sea directa o indirectamente, ejercer un “control sustancial” sobre la entidad cesionaria, o ser dueño o controlar por lo menos el 25% de las participaciones sobre la propiedad de la entidad de transferencia (similar a la regla de BOI de la Ley de Transparencia Corporativa).

 

El propietario beneficiario del fideicomiso cesionario sería cualquier individuo que es un fideicomisario o de otra forma tiene autoridad de disponer de los activos del fideicomiso cesionario; es un beneficiario cuyo único receptor permisible del ingreso y capital del fideicomiso de cesionario o que tiene el derecho de demandar la distribución de, o de retirar, sustancialmente todos los bienes del fideicomiso cesionario; es un otorgante o fideicomitente a un fideicomiso revocable; o es un dueño benéfico de una entidad legal o fideicomiso que mantiene una de estas posturas previamente mencionadas.

 

Personas declarantes

 

FinCEN “espera” que la obligación de hacer las Declaraciones Inmobiliarias aplicaría generalmente para los agentes de liquidación, los agentes con título de seguro, agentes de depósitos en garantía y abogados. Solo a un negocio de bienes inmuebles se le solicitaría presentar una declaración por cualquier transferencia declarable.

 

La regla identifica dos maneras en las cuales las personas declarantes estarían determinadas. El método predeterminado o el de la “cascada” usaría una lista de siete funciones diferentes en las cuales los negocios de bienes inmuebles pueden realizar en una venta o una transferencia de bienes inmuebles residencial, con la obligación de declarar para cualquier venta o transferencia aplica a los negocios que rindieron una función que aparece ser la más alta en la lista.

 

En un método alternativo, los negocios de bienes inmuebles que ejecutan las funciones descritas en la lista de cascada pueden entrar en un acuerdo escrito entre ellos para designar a un profesional que presentaría la declaración.

 

Una Declaración de Bienes Raíces necesitaría ser declarada dentro de los 30 días después de la transferencia de la propiedad. La persona declarante necesitaría conservar una copia de Declaración de Bienes Raíces por cinco años, junto con el formulario, firmado por el cesionario o el representante del cesionario, certificando que la propiedad benéfica del transferido es correcta. La persona que declararía también necesitaría conservar una copia de cualquier acuerdo designado; otras partes del acuerdo de designación también tendría que conservar copias del acuerdo.

 

 

Este es solo una descripción general de lo que podría ser un requisito nuevo significativo para los inversionistas en el extranjero sobre los bienes raíces en Estados Unidos. Los comentarios escritos sobre esta propuesta tienen como fecha límite el 16 de abril. Los comentarios pueden ser enviarse al Portal de Legislación electrónica Federal,  https://www.regulations.gov  o por correo postal a la Policy Division, Financial Crimes Enforcement Network, P.O. Box 39, Vienna, Virginia, 22183. Solo un método puede ser usado para entregar los comentarios; en cualquier caso, refiérase al Número Docket FINCEN–2024–0005 and RIN 1506–AB54.

 

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